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Resolución de conflictos sobre el uso de las zonas comunes

21 junio, 2021/en Administrador de Fincas /por adrian

El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos y fincas es uno de los temas más polémicos, por lo que es necesario el papel del administrador de fincas para mediar entre los propietarios y resolver aquellos conflictos que se generan de los usos de dichas zonas, ya sea incorrecto o por exceso. Especialmente, ahora que se acerca el verano, pues se utilizan todavía más dichos lugares: azoteas, terrazas, jardines, portales, patios, piscinas, etc., lo que no solo genera ruido, sino también tensiones.

Como administrador de fincas en Patraix (prestamos servicios en barrios y pueblos de Valencia, pero estamos en Xirivella), recomendamos pedir asesoría en este ámbito, pues podremos aclarar cuáles son los derechos y obligaciones como vecinos, ya sean propietarios o inquilinos, en relación a estos elementos comunes.

Pero, antes de entrar en materia, debemos aclarar qué son las zonas comunes de una comunidad de propietarios.

Qué son las zonas comunes

La Ley de Propiedad Horizontal determina como zonas, elementos y bienes comunes todos aquellos que no se han restringido como privativos en el título constitutivo, así como elementos que estén en la comunidad para disfrute de todos los vecinos. Es decir, son los bienes de propiedad comunitaria, que son todos los que están adscritos al uso y aprovechamiento de todas las personas que forman parte de la comunidad.

Algunos elementos o bienes comunes son:

El suelo, cimientos, pilares, vigas y tejados.
Las fachadas, balcones, terrazas y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
El portal, las escaleras, porterías, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad.
Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
Las piscinas, jardines, zonas de juego y recreo.
Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Hay que tener en cuenta que existen bienes de propiedad comunitaria que son de uso privado, como las terrazas de edificios, a las que usualmente suelen tener acceso únicamente las personas que viven en el último piso, o los patios interiores que corresponden a los bajos. Aunque sí es cierto que el mantenimiento y gastos destinados a estas zonas comunes deben ser asumidos por la comunidad.

Uso de las zonas comunes

Así pues, la citada anteriormente Ley de Propiedad Horizontal autoriza a todos los vecinos al disfrute de los espacios comunes siempre y cuando no se haga un uso indebido y se respete al resto de residentes, así como a los estatutos. En estos debe estar contemplado el uso de zonas comunes para evitar así que los elementos de la propiedad sean ocupados por personas ajenas al edificio que, en ocasiones y a pesar de ser invitados por algún vecino, molestan a los propietarios o no conocen el reglamento.

Así, cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho.

Por ello, si algún vecino utiliza de manera inapropiada dichas zonas y no cesa su actitud a pesar de las advertencias del presidente, vecinos o administrador de fincas, estos podrán interponerle una demanda. Tales usos inadecuados pueden ser invadir plazas de parking que no le pertenecen o deterioros de jardines, ascensor o piscina. También entra aquí como motivo demanda el tema de los ruidos en las zonas comunes (patio de luces por ejemplo).

Excepciones en el uso de las zonas comunes

Como administrador de fincas en Patraix, aclaramos que hay ocasiones en las que uno de los vecinos puede hacer un uso particular y exclusivo de una de las zonas comunes, por ejemplo, la azotea. Para ello, antes deberá haberlo planteado en la junta de propietarios y obtener el voto unánime de los mismos. Esto deberá ser escriturado más tarde ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

En caso de que la comunidad no haya autorizado este uso exclusivo y el vecino utilice esa zona común como propia, es otro motivo de demanda.

Administrador de fincas en Patraix

El administrador de fincas actúa siempre como mediador, informador y asesor. Su papel es imprescindible a la hora de informar a los propietarios de un correcto uso de las zonas comunes, entre muchas otras cuestiones. En caso de que esta mediación no sea efectiva porque haya vecinos que no cumplan con los estatutos, el presidente actúa como representante de la comunidad a la hora de tomar medidas legales.

Como decimos, en Pérez Administradores prestamos servicios como administrador de fincas en Patraix, Xirivella, Valencia, Mislata y alrededores, estando de manera presencial en Xirivella. Así pues, para esta y otras consultas y servicios no dudes en contactar con nosotros.

Gestión de vecinos morosos en una comunidad de propietarios

25 mayo, 2021/en Administrador de Fincas /por adrian

En toda comunidad hay un vecino con cuotas pendientes de pago, ya sea por problemas económicos o por descuidos, y algunos se niegan a liquidar la deuda, . En este caso, como administrador de fincas en Valencia, es necesario incluir a tal propietario en el listado de deudores de cada junta.

Y, si se da el supuesto de que, en el momento de realizar la junta, el vecino sigue sin querer abonar el importe de la deuda, la mejor herramienta para reclamar es el procedimiento monitorio.

Qué es un procedimiento monitorio

Se considera que cuando uno de los vecinos debe tan solo una cuota a la comunidad es ya un vecino «moroso». Si esto ocurre, el primer paso para intentar que pague su deuda es hacer un requerimiento de pago fehaciente, que puede hacerse mediante burofax. En este caso, como presidente de la comunidad, bien puedes redactar un escrito o utilizar el modelo de notificación de deuda de la Organización de Consumidores y Usuarios. Pero, si el vecino no atiende al aviso, lo más propio es seguir la vía del procedimiento monitorio.

El procedimiento monitorio es la vía de reclamación civil de cantidades más rápida y ágil, para la cual habrá que convocar una junta general, en la que se apruebe la liquidación de la deuda, y autorizar al presidente de la comunidad al reclamo judicialmente. Se deberá comunicar de los acuerdos a todos los vecinos y después presentar ante un juez la demanda de juicio monitorio.

Puntos a tener en cuenta

Hay seguros de comunidades de propietarios que incluyen las reclamaciones de los pagos a morosos en la cobertura de defensa jurídica.
Si el inmueble del propietario deudor pertenece a un matrimonio en gananciales, bastará con reclamar a uno de los dos.
Los gastos del proceso monitorio deben ser asumidos por la comunidad hasta que un juez determine lo contrario. Esto es la cuantía a la que asciendan los gastos por el abogado o procurador y los derivados del proceso. La buena noticia es que una que vez que termine dicho procedimiento, será el vecino deudor quien deba hacerse cargo de los gastos.

En cualquiera de los casos, será oportuno consultar dichos puntos con el administrador de fincas. En Pérez Administradores, como administrador de fincas en Valencia, respondemos a todas las preguntas y asesoramos en esta materia.

Consecuencias para el vecino moroso

Así pues, mientras dura el procedimiento monitorio, si se requiere, el vecino deudor podrá asistir a las juntas que se celebren en la comunidad, pero no podrá votar.

En un caso muy extremo, el inmueble del moroso responderá del pago de esa deuda, por lo que podría solicitarse su venta en subasta. Pero, como decimos, esto es un supuesto muy extremo que no suele ocurrir.

Otra de las consecuencias, como explicamos anteriormente, es que si el presidente de la comunidad junto con los vecinos recurre a la vía judicial (procedimiento monitorio), el vecino moroso será quien asuma los costes una vez termine dicho proceso.

Derechos del vecino deudor

Así, sabiendo esto, el vecino deudor tiene los mismos derechos que cualquier otro propietario y que vienen recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Prescriben las deudas por no pagar la cuota de la comunidad?

Las deudas en cuotas de la comunidad de vecinos prescriben a los 5 años de haber sido publicadas y reclamadas. El problema (para el vecino deudor) es que se celebran juntas anuales en las que vendrán detalladas las cantidades que se adeudan por vecino, por lo que el plazo se renueva anualmente. Por ello, en la práctica se puede decir que este tipo de deudas no prescriben.

Administrador de fincas en Valencia

Para llevar a cabo todo este proceso, desde que se percibe la primera deuda de un vecino hasta que la abona, ya sea mediante vía judicial o tras recibir un aviso, resulta de gran ayuda contar servicios de un administrador de fincas.

En Pérez Administradores asesoramos en esta materia y prestamos servicios tales como optimización de la gestión económica de su comunidad, control de gastos y revisión de contratos, redacción del acta de la junta, expedición de certificados, liquidación de gastos y colaboración despachos de abogados, entre muchos otros.

Modificación de elementos comunes

3 febrero, 2021/en Administrador de Fincas /por adrian

Aunque en la Ley de Propiedad Horizontal se especifica cómo debe ser la manera en que debe proceder el presidente de la comunidad de propietarios cuando se necesita realizar la modificación de elementos comunes, aun hay muchas personas con dudas sobre este tema. Pero, ¿cuáles son los bienes comunes de una finca, cómo se pueden modificar y quién debe asumir los gastos por dicha modificación?

Qué es una comunidad de propietarios

Se trata de un grupo de personas que están vinculadas entre sí, debido a que todas ostentan derecho de propiedad sobre los elementos comunes del lugar en que se encuentra su vivienda o local.

Dicha comunidad debe regirse bajo los lineamientos establecidos en la Ley. Deberán regula el mantenimiento de los bienes comunes y la manera en que deben organizarse los copropietarios del edificio para defender sus derechos y hacer frente a sus obligaciones. Esta ley establece que debe existir una junta de vecinos con un presidente, un vicepresidente (existencia facultativa), un administrador y un secretario que será ejercido por el presidente salvo que los estatutos o la comunidad acuerde que se realicen de forma separada. Entre todos ellos se encargarán de promover el desarrollo y mantener en óptimas condiciones la comunidad.

Una de las funciones de presidente de la finca / comunidad es llevar a cabo las reformas o modificaciones de bienes comunes. Todas ellas siempre y cuando que hayan sido aprobadas por la junta de vecinos.

¿Qué son elementos comunes en una finca?

En una finca o comunidad de vecinos existen dos tipos de bienes, los de propiedad privada y los de propiedad comunitaria.

Los bienes de propiedad privada son los que ostenta el dueño del piso o local y que son para uso y aprovechamiento privado, independiente y exclusivo.

Los bienes de propiedad comunitaria son todos los que están adscritos al uso y aprovechamiento de todas las personas que forman parte de la comunidad. Algunos elementos o bienes comunes son, según el artículo 396 del código civil, todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:

El suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar y agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Es importante tener en cuenta que existen bienes de propiedad comunitaria que son de uso privado. Por ejemplo las terrazas de edificios, donde usualmente suelen tener acceso únicamente las personas que viven en el último piso.

¿Los elementos de propiedad común se pueden modificar?

Sí, estos bienes se pueden modificar con la finalidad de hacer mejoras a la comunidad, sin embargo, esto no puede hacerse de manera arbitraria. Incluso cuando se es el presidente de la comunidad de propietarios, se debe hacer caso a lo que dicta la Ley: celebrar una Junta General de Vecinos en la que se plantea la modificación que se desea realizar al elemento común y esperar que los propietarios decidan a través de sus votos si el proyecto será o no aprobado.

Algunas modificaciones de elementos de propiedad común son:

Obras en la fachada que alteren la uniformidad estética del edificio, como por ejemplo colocar un toldo, cambiar una ventana o cerrar una terraza.
Instalación de equipos de aire acondicionado, antenas de televisión o ascensores.
Modificación de los tejados o ampliación de áticos

¿Cuántos votos se deben obtener para aprobar la modificación de bienes comunes?

Esto dependerá de la magnitud de la modificación que se desea realizar y del tipo de elemento común que sea.

Para suprimir o establecer un servicio común de interés general, como por ejemplo un ascensor o sistema de vigilancia. Se requiere los votos a favor de las tres quintas partes del total de cuotas de participación.

Para realizar obras o servicios que supriman barreras arquitectónicas que representen un obstáculo para personas con discapacidades. Se necesitan la mayoría de los votos con mayoría de cuota de participación del total de cuotas de participación.

Para instalar o adaptar infraestructuras comunes que permitan el acceso a suministros energéticos colectivos, como el gas, o a servicios de telecomunicaciones. Se requieren los votos de la tercera parte de los propietarios y cuotas de participación.

Cuando se desea desafectar un elemento común, como por ejemplo convertir la vivienda destinada al portero de bien común a privado, para venderlo y obtener dinero que se pueda invertir en reformas y mejoras a la comunidad, se requiere de la unanimidad. Es decir, todos los votos de la junta deben ser a favor, ya que dicha decisión afectará las cuotas de participación de cada propietario.

Es importante destacar, que en todos los casos anteriormente mencionados, los votos están definidos por la cantidad de propietarios a favor y por la cantidad de cuotas que estos representan. En el caso de los propietarios que no asisten a la Junta, se les notifica a través de una circular las decisiones tomadas y la cantidad de votos obtenidos a favor y en contra. En caso de no estar a favor, el propietario tendrá hasta 30 días para realizar su voto en contra. De no contestar a la circular en dicho plazo, su voto se considerará a favor.

¿Quiénes pueden solicitar la modificación de un bien de propiedad común?

Una de las Funciones de presidente de la finca o comunidad es comunicar al resto de los propietarios las peticiones de modificaciones que le son solicitadas. Por esta razón, cualquiera de los vecinos puede pedir a la máxima autoridad de la junta de la comunidad que coloque su petición entre la Orden del Día. Esta podrá ser discutida por todos en la próxima junta y decidir si será o no aprobada.

¿Quién debe hacer frente a los gastos de modificación de los elementos comunes?

Dado que se trata de un elemento de uso común, todos los vecinos deberán hacer frente al gasto que dicha modificación signifique en función de su cuota de participación, salvo que exista acordado otro sistema de reparto. De esta forma, el aporte económico que deberá hacer cada propietario variará en función de su cuota de participación. Si en las escrituras del propietario aparece que este tiene un 6,50 % de participación en el edificio, este será el porcentaje que se debe tener en cuenta para calcular su contribución a los gastos del edificio. Cuánto más alta sea su cuota de participación, mayor será la cantidad de dinero a pagar por la modificación que se realizará al elemento común.