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Resolución de conflictos sobre el uso de las zonas comunes

21 junio, 2021/en Administrador de Fincas /por adrian

El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos y fincas es uno de los temas más polémicos, por lo que es necesario el papel del administrador de fincas para mediar entre los propietarios y resolver aquellos conflictos que se generan de los usos de dichas zonas, ya sea incorrecto o por exceso. Especialmente, ahora que se acerca el verano, pues se utilizan todavía más dichos lugares: azoteas, terrazas, jardines, portales, patios, piscinas, etc., lo que no solo genera ruido, sino también tensiones.

Como administrador de fincas en Patraix (prestamos servicios en barrios y pueblos de Valencia, pero estamos en Xirivella), recomendamos pedir asesoría en este ámbito, pues podremos aclarar cuáles son los derechos y obligaciones como vecinos, ya sean propietarios o inquilinos, en relación a estos elementos comunes.

Pero, antes de entrar en materia, debemos aclarar qué son las zonas comunes de una comunidad de propietarios.

Qué son las zonas comunes

La Ley de Propiedad Horizontal determina como zonas, elementos y bienes comunes todos aquellos que no se han restringido como privativos en el título constitutivo, así como elementos que estén en la comunidad para disfrute de todos los vecinos. Es decir, son los bienes de propiedad comunitaria, que son todos los que están adscritos al uso y aprovechamiento de todas las personas que forman parte de la comunidad.

Algunos elementos o bienes comunes son:

El suelo, cimientos, pilares, vigas y tejados.
Las fachadas, balcones, terrazas y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
El portal, las escaleras, porterías, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad.
Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
Las piscinas, jardines, zonas de juego y recreo.
Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Hay que tener en cuenta que existen bienes de propiedad comunitaria que son de uso privado, como las terrazas de edificios, a las que usualmente suelen tener acceso únicamente las personas que viven en el último piso, o los patios interiores que corresponden a los bajos. Aunque sí es cierto que el mantenimiento y gastos destinados a estas zonas comunes deben ser asumidos por la comunidad.

Uso de las zonas comunes

Así pues, la citada anteriormente Ley de Propiedad Horizontal autoriza a todos los vecinos al disfrute de los espacios comunes siempre y cuando no se haga un uso indebido y se respete al resto de residentes, así como a los estatutos. En estos debe estar contemplado el uso de zonas comunes para evitar así que los elementos de la propiedad sean ocupados por personas ajenas al edificio que, en ocasiones y a pesar de ser invitados por algún vecino, molestan a los propietarios o no conocen el reglamento.

Así, cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho.

Por ello, si algún vecino utiliza de manera inapropiada dichas zonas y no cesa su actitud a pesar de las advertencias del presidente, vecinos o administrador de fincas, estos podrán interponerle una demanda. Tales usos inadecuados pueden ser invadir plazas de parking que no le pertenecen o deterioros de jardines, ascensor o piscina. También entra aquí como motivo demanda el tema de los ruidos en las zonas comunes (patio de luces por ejemplo).

Excepciones en el uso de las zonas comunes

Como administrador de fincas en Patraix, aclaramos que hay ocasiones en las que uno de los vecinos puede hacer un uso particular y exclusivo de una de las zonas comunes, por ejemplo, la azotea. Para ello, antes deberá haberlo planteado en la junta de propietarios y obtener el voto unánime de los mismos. Esto deberá ser escriturado más tarde ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

En caso de que la comunidad no haya autorizado este uso exclusivo y el vecino utilice esa zona común como propia, es otro motivo de demanda.

Administrador de fincas en Patraix

El administrador de fincas actúa siempre como mediador, informador y asesor. Su papel es imprescindible a la hora de informar a los propietarios de un correcto uso de las zonas comunes, entre muchas otras cuestiones. En caso de que esta mediación no sea efectiva porque haya vecinos que no cumplan con los estatutos, el presidente actúa como representante de la comunidad a la hora de tomar medidas legales.

Como decimos, en Pérez Administradores prestamos servicios como administrador de fincas en Patraix, Xirivella, Valencia, Mislata y alrededores, estando de manera presencial en Xirivella. Así pues, para esta y otras consultas y servicios no dudes en contactar con nosotros.

Gastos que debes asumir al comprar una vivienda

10 junio, 2021/en Gestión Inmobiliaria /por adrian

Estamos de acuerdo en que comprar una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas y también un momento de felicidad. Compremos el inmueble para disfrute personal y como primera residencia o bien para alquilar a terceros, por lo general tener una vivienda a nuestro nombre nos acompañará de por vida. Pero el precio total de la vivienda no es el único gasto al que hay hacer frente. Como administradores colegiados de fincas en Valencia, te explicamos todos los gastos que tienes que asumir cuando compra una vivienda, ya que es un proceso complejo y, sobre todo, costoso.

A esto se suman también los distintos impuestos que habrá que abonar en función de la comunidad autónoma en la que se ubique dicho inmueble, lo que varía también dependiendo de si la compra se realiza con hipoteca o sin ella.

Gastos de comprar una vivienda sin hipoteca

Como vas a leer a continuación, los gastos que conlleva adquirir un inmueble suponen unos ahorros previos de entre el 10 y el 12 por ciento del precio total de la vivienda, aunque ello dependerá, como decíamos, de la comunidad autónoma. Así pues, en rasgos generales, los costes a sufragar por el comprador son los siguientes.

Gastos de notaría

Ya sea una casa nueva o de segunda mano, este gasto es fijo. El Estado regula los honorarios de los notarios al hacerse la compra en escritura pública, por lo que todos cobran lo mismo, pero la cuantía varía en función del número de copias de la escritura y del total de la operación.

Así, dependiendo del precio de la casa, el gasto de notaría oscila entre 600 y 1.000 euros que, por supuesto, no se descontarán del total del precio de la vivienda, pues es un gasto adicional.

El Registro de la Propiedad

Una consecuencia, por decirlo de algún modo porque es una acción obligatoria, de la firma del notario es inscribir las escrituras. Es decir, la escritura pública de la compra de la vivienda, que deberá darse de alta en el Registro de la Propiedad.

Los honorarios están también fijados por el Estado y dependen del precio del inmueble.

Servicios de gestoría, gasto opcional

El trámite de registrar la escritura y liquidar los impuestos al comprar un inmueble sin hipoteca pueden hacerse directamente por el comprador, por lo que es el único gasto opcional. Los honorarios de los gestores son libres y no existen tarifas concretas, pero, por lo general, oscilan entre los 300 y 400 euros.

Impuestos vinculados a la compraventa: IVA, ITP y AJD

Este punto es más complejo, pues hablamos de impuestos que dependen de factores como el precio de la vivienda, si es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en que se ubica.

El impuesto más importante es el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), cuyo tipo impositivo para viviendas nuevas asciende en 2021 al 10 % sobre el valor de la casa, a no ser que la vivienda sea de protección oficial, que en ese caso se reducirá al 4 %. Esto, como decimos, es por lo general, porque hay comunidades, como Canarias, en las que el porcentaje de vivienda nueva es del 6,5.
Si la vivienda que se compra es de segunda mano, el tributo que se aplica es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende también de la comunidad y del precio total de la vivienda. Se sitúa entre el 6 y el 10 por ciento y puede alzarse o reducirse por varios factores, como ser comprador joven, con discapacidad, familia numerosa o que se trate de una vivienda VPO.
Por último, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se le impone tanto a viviendas nuevas como de segunda mano al hacer la escritura de compraventa. Una vez más, depende de la comunidad autónoma y tiene parte fija y variable. Esta segunda se aplica solo a vivienda nueva y con hipoteca.

Pero lo mejor será que nos consultes estas cuestiones relativas a los impuestos, pues desde Pérez Administradores, como administradores colegiados de fincas, te explicaremos en qué consiste cada uno y te asesoraremos en el proceso.

Una serie de gastos adicionales

Existen otro tipo de gastos adicionales, opcionales o no. Por ejemplo, si la compra del inmueble se realiza a través de una inmobiliaria, su porcentaje ronda el 5 % del importe de la compraventa. También sumamos a esto la nota simple, que el comprador puede solicitar o no a la notaría, para asegurarse de que el inmueble no tenga cargas ni deudas.

Gastos de comprar una vivienda con hipoteca

En el caso de adquirir una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, a través de un préstamo hipotecario, hay que sumar unos gastos vinculados a la compraventa. Estos son:

Gastos de gestoría

En el caso de firmar una hipoteca, el banco puede exigir que esta gestión se realice a través de una gestoría y suele ser la entidad bancaria quien la selecciona.

La tasación de la vivienda

A la hora de solicitar una hipoteca, el comprador debe pagar a una entidad tasadora para que determine el valor de la propiedad, que más tarde tendrá en cuenta el banco para imponer el porcentaje de financiación que le concederá.

En la actualidad, este gasto oscila entre los 300 y los 600 euros, dependiendo de la entidad tasadora, el tipo de inmueble y su valoración.

Administradores colegiados de fincas

En resumen, el comprador de la vivienda es quien debe asumir todos estos gastos mencionados, exceptuando la plusvalía que le corresponde pagar al vendedor del inmueble. En el caso de que se pida un préstamo hipotecario, desde 2019 son las entidades bancarias quienes deban asumir gastos como la comisión de apertura, la notaría, el registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que el comprador solo deberá abonar la tasación de la vivienda y los gastos de gestoría se solicita.

Como administradores colegiados de fincas, en Pérez Administradores prestamos servicios de asesoramiento en este campo, como asesoría jurídica y en el proceso de tasación, además de nuestras funciones de administradores de fincas en Valencia. No dudes en consultarnos, estaremos encantados de escucharte y prestarte asesoramiento.

Qué es el contrato de arras y qué debes saber antes de firmarlo

Si estás en búsqueda de una vivienda, hay ciertos puntos que debes tener en cuenta. Uno de ellos es la reserva de la vivienda mediante un contrato de arras, que es un documento privado donde ambas partes, comprador y vendedor, pactan la reserva de la compraventa de un inmueble. Así, mediante la entrega de una señal y la firma de dicho contrato, ambos se aseguran de que existe un interés real por dicha operación.

Se puede decir que es un precontrato que obliga al comprador a guardarle el inmueble al vendedor. Y, si en el momento de la compra, el vendedor se echa para atrás, perderá la señal que ha dado a modo de reserva en el momento de firmar el contrato de arras.

En este punto, el artículo 1545 del Código Civil dice que: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas”.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras que varían en función de los intereses de comprador y vendedor. Así, este puede ser:

Arras Confirmatorias

A modo de reserva, el comprador entrega una cantidad de dinero, determinada por el vendedor, que será restada más tarde del precio final del inmueble. Si una de las partes incumple lo pactado en el contrato, la otra estará en su derecho de reclamar el cumplimiento del mismo o una indemnización.

Arras Penitenciales

En este tipo de contrato de arras, cualquiera de las partes podrá desistir del contrato, siendo el único tipo de acuerdo que lo permite. Si es el comprador quien desiste, perderá la cantidad que entregó a modo de reserva. En el caso de que sea el vendedor quien no siga con el proceso de venta, deberá devolverle a la otra parte el doble de la cantidad que le entregó en la firma de dicho contrato.

Estas arras son las más habituales.

Arras Penales

Si algunas de las partes incumple el contrato de arras, tendrá que abonar a la otra la pena fijada.

Qué debe incluir un contrato de arras

A la hora de redactar el contrato de arras, debemos determinar cuáles son las que más convienen (el punto anterior). Y, aunque parezca un trámite sencillo, se debe prestar atención para presentar toda la información necesaria y no cometer fallos que puedan repercutir en el proceso de compraventa.

Cabe mencionar también que este contrato no es un documento obligatorio. Supone una garantía a la hora de reservar un inmueble que beneficia tanto al vendedor como al comprador. En caso de no firmar un contrato de arras, el comprador se expone a perder el inmueble por el que se había decidido, y el vendedor se arriesga a que no se cumpla la promesa de compra.

Pero, si vas a decantarte por el contrato de arras, esta es la información que debes incluir en el momento de su redacción:

Datos personales del comprador y del vendedor.
Datos de la vivienda. Se refiere a las características tales como la dirección y el número de referencia catastral.
Coste de la reserva. Esto es, la cuantía económica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva. Debe fijarla el vendedor.
Precio de la vivienda. Debe quedar reflejado cuál es el coste total de la operación de compraventa. Hay que tener en cuenta que la cuantía de la reserva se restará al precio final.
Gastos de compraventa. Realizar una operación de este tipo tiene una serie de gastos que deben ser asumidos por una de las partes. En el contrato de arras debe reflejarse quién se hace cargo de ellos.
Cargas. En el caso de que existan, debe indicarse quién las asume.
Fecha límite para finalizar la operación.
Penalizaciones. En este punto tienen que aparecer las consecuencias que tendrá que alguna de las partes incumpla el contrato.

¿Tributan las arras?

Sí. las arras tributan, lo único que debes saber es cómo es la vivienda que adquieres o vendes. En este sentido, si la vivienda es de segunda mano las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deberá realizarse cuando se formalice la venta ante notario. Si la vivienda es de primera entrega y tributa por IVA, el comprador deberá abonar además el IVA correspondiente.

En cualquiera de los casos, ya seas comprador o vendedor, puedes ponerte en contacto con Pérez Administradores. Analizaremos la situación y así podremos asegurar cuáles son los pagos y los procesos.