Actualmente, el alquiler con opción a compra es uno de los contratos más recurrentes del mercado, pero no es el más simple. A diferencia de lo que piensan muchos compradores, no se trata de pagar la parte proporcional de la vivienda transcurridos unos años en alquiler: es un contrato complejo sin regulación legal concreta. En sí es complejo porque mezcla dos negocios jurídicos, como son el alquiler y la compra de un inmueble. Como administrador de fincas en Mislata, te contamos todo sobre este tipo de acuerdo.

En qué consiste el alquiler con opción a compra

A grandes rasgos, este tipo de contrato se traduce en que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda de la que es arrendatario, descontando del precio total la parte del alquiler que ha ido pagando hasta el momento de la compra. Pero como decimos, eso es lo más obvio, pero no es del todo así. Es lo más habitual pero, para que esto sea así, se deberá haber pactado en el contrato.

Aunque esto sea lo más justo, en muchas ocasiones los inquilinos que compran una vivienda con este tipo de contrato acaban pagando un precio superior tras no descontarse lo pagado el tiempo que ha estado de alquiler.

Así pues, el alquiler con opción a compra es aquel contrato único que contiene dos negocios jurídicos vinculados. Se estipula en él un tiempo determinado para que el arrendatario proceda a la compra y, de no ejecutarse en este periodo, se considerará caducada. Esto quiere decir que si el inquilino y futuro comprador desiste de la opción de comprar el inmueble, no recuperará el dinero pactado para descontar en un futuro en el precio total.

Los requisitos del alquiler con opción a compra

Primero de todo cabe resaltar que no existe ninguna regulación legal general en este punto. El contrato de arrendamiento con opción a compra no está especificado del todo en el Código Civil, aunque sí está recogido en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

Se suele dejar constancia y plasmar en el contrato de arrendamiento, de manera que se le concede al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda en el plazo señalado en dicho acuerdo.

Los requisitos, pues, de este contrato son:

• Es el inquilino es quien decide si hace la compra en ese plazo
• Que el precio para la compra esté fijado en el contrato así como el plazo para adquirir el inmueble
• En la mayoría de los casos se recoge una prima. Es una cifra que el inquilino paga por la concesión de la opción a compra. De hecho, en muchas casos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse. En el caso contrario, se pierde dicha cantidad.
• Sobre el alquiler, habrá que detallar las obligaciones sobre el pago de los servicios y suministros, impuestos y tasas al arrendatario mientras dure el alquiler.
• Sobre la opción a compra, se debe determinar también la distribución de los gastos e impuestos de la compraventa. Suele ser el comprador quien se hace cargo de ellos, exceptuando la plusvalía municipal, que debe ser el vendedor quien la pague.

Beneficios para el arrendatario y el arrendador

Este tipo de contrato puede resultar beneficioso tanto para el inquilino como para el propietario de la vivienda, ya que el primero está «invirtiendo» en una posible compra mientras vive en el inmueble, y el propietario recibe una prima mientras sigue siendo dueño.

Además, este acuerdo no tiene por qué significar una cuota de alquiler más elevada de lo normal. Aunque sí es cierto que al inicio hay que hacer un desembolso mayor al aportar la prima por la opción a compra que mencionábamos, lo que suele ser superior a una fianza por alquiler. Además, el inquilino podría perder dicha suma si finalmente decide no comprar el inmueble, por lo que habrá que asegurarse de que se va a poder optar a un crédito o pagar el precio de la compra

Ventajas de un alquiler con opción a compra

Como decimos, con este tipo de contrato, el comprador gana años de margen hasta que compra la vivienda y puede optar a ayudas para el alquiler el tiempo sea inquilino.

También, para quienes piensan que pagar un alquiler supone tirar el dinero en saco roto, este tipo de contrato es muy oportuno. Indirectamente, con cada renta, el inquilino estará pagando su vivienda.

En el caso del vendedor, se podría decir que tiene mayor seguridad ante impagos. Si esto ocurre, el comprador puede perder la opción a compra y el propietario quedarse con la prima y las cuotas ya abonadas. Lo mismo que ocurre si el inquilino decide no comprar la vivienda. Además, es más probable que el inquilino cuide mejor el inmueble que si este no fuera a ser su futura casa.

Por último, una de las ventajas más atractivas para el vendedor es que podrá deducirse en el IRPF la parte de las rentas que corresponda por alquiler de vivienda habitual.

Administrador de fincas Mislata y Valencia

En definitiva, en Pérez Administradores, como administrador de fincas Mislata, consideramos que esta es una buena opción para aquellos que, a la larga, quieran adquirir un inmueble.

Tanto si eres propietario de una vivienda como si eres inquilino o futuro comprador, puedes consultar con nosotros todas las dudas que tengas sobre el alquiler con opción a compra o sobre cualquier contrato. Somos una empresa dinámica y con experiencia, comprometida y diferente.