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Resolución de conflictos sobre el uso de las zonas comunes

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El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos y fincas es uno de los temas más polémicos, por lo que es necesario el papel del administrador de fincas para mediar entre los propietarios y resolver aquellos conflictos que se generan de los usos de dichas zonas, ya sea incorrecto o por exceso. Especialmente, ahora que se acerca el verano, pues se utilizan todavía más dichos lugares: azoteas, terrazas, jardines, portales, patios, piscinas, etc., lo que no solo genera ruido, sino también tensiones.

Como administrador de fincas en Patraix (prestamos servicios en barrios y pueblos de Valencia, pero estamos en Xirivella), recomendamos pedir asesoría en este ámbito, pues podremos aclarar cuáles son los derechos y obligaciones como vecinos, ya sean propietarios o inquilinos, en relación a estos elementos comunes.

Pero, antes de entrar en materia, debemos aclarar qué son las zonas comunes de una comunidad de propietarios.

Qué son las zonas comunes

La Ley de Propiedad Horizontal determina como zonas, elementos y bienes comunes todos aquellos que no se han restringido como privativos en el título constitutivo, así como elementos que estén en la comunidad para disfrute de todos los vecinos. Es decir, son los bienes de propiedad comunitaria, que son todos los que están adscritos al uso y aprovechamiento de todas las personas que forman parte de la comunidad.

niños en una piscina comunitaria, una de las zonas comunes

Algunos elementos o bienes comunes son:

  • El suelo, cimientos, pilares, vigas y tejados.
  • Las fachadas, balcones, terrazas y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • El portal, las escaleras, porterías, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
  • Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad.
  • Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
  • Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
  • Las piscinas, jardines, zonas de juego y recreo.
  • Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Hay que tener en cuenta que existen bienes de propiedad comunitaria que son de uso privado, como las terrazas de edificios, a las que usualmente suelen tener acceso únicamente las personas que viven en el último piso, o los patios interiores que corresponden a los bajos. Aunque sí es cierto que el mantenimiento y gastos destinados a estas zonas comunes deben ser asumidos por la comunidad.

Uso de las zonas comunes

Así pues, la citada anteriormente Ley de Propiedad Horizontal autoriza a todos los vecinos al disfrute de los espacios comunes siempre y cuando no se haga un uso indebido y se respete al resto de residentes, así como a los estatutos. En estos debe estar contemplado el uso de zonas comunes para evitar así que los elementos de la propiedad sean ocupados por personas ajenas al edificio que, en ocasiones y a pesar de ser invitados por algún vecino, molestan a los propietarios o no conocen el reglamento.

PArking de una finca administrada por administrador de fincas en Patraix

Así, cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho.

Por ello, si algún vecino utiliza de manera inapropiada dichas zonas y no cesa su actitud a pesar de las advertencias del presidente, vecinos o administrador de fincas, estos podrán interponerle una demanda. Tales usos inadecuados pueden ser invadir plazas de parking que no le pertenecen o deterioros de jardines, ascensor o piscina. También entra aquí como motivo demanda el tema de los ruidos en las zonas comunes (patio de luces por ejemplo).

Excepciones en el uso de las zonas comunes

Como administrador de fincas en Patraix, aclaramos que hay ocasiones en las que uno de los vecinos puede hacer un uso particular y exclusivo de una de las zonas comunes, por ejemplo, la azotea. Para ello, antes deberá haberlo planteado en la junta de propietarios y obtener el voto unánime de los mismos. Esto deberá ser escriturado más tarde ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

En caso de que la comunidad no haya autorizado este uso exclusivo y el vecino utilice esa zona común como propia, es otro motivo de demanda.

Fachada de una comunidad de vecinos gestionada por administrador de fincas Patraix

Administrador de fincas en Patraix

El administrador de fincas actúa siempre como mediador, informador y asesor. Su papel es imprescindible a la hora de informar a los propietarios de un correcto uso de las zonas comunes, entre muchas otras cuestiones. En caso de que esta mediación no sea efectiva porque haya vecinos que no cumplan con los estatutos, el presidente actúa como representante de la comunidad a la hora de tomar medidas legales.

Como decimos, en Pérez Administradores prestamos servicios como administrador de fincas en Patraix, Xirivella, Valencia, Mislata y alrededores, estando de manera presencial en Xirivella. Así pues, para esta y otras consultas y servicios no dudes en contactar con nosotros.

Gestión de vecinos morosos en una comunidad de propietarios

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En toda comunidad hay un vecino con cuotas pendientes de pago, ya sea por problemas económicos o por descuidos, y algunos se niegan a liquidar la deuda, . En este caso, como administrador de fincas en Valencia, es necesario incluir a tal propietario en el listado de deudores de cada junta.

Y, si se da el supuesto de que, en el momento de realizar la junta, el vecino sigue sin querer abonar el importe de la deuda, la mejor herramienta para reclamar es el procedimiento monitorio.

Qué es un procedimiento monitorio

Se considera que cuando uno de los vecinos debe tan solo una cuota a la comunidad es ya un vecino «moroso». Si esto ocurre, el primer paso para intentar que pague su deuda es hacer un requerimiento de pago fehaciente, que puede hacerse mediante burofax. En este caso, como presidente de la comunidad, bien puedes redactar un escrito o utilizar el modelo de notificación de deuda de la Organización de Consumidores y Usuarios. Pero, si el vecino no atiende al aviso, lo más propio es seguir la vía del procedimiento monitorio.

El procedimiento monitorio es la vía de reclamación civil de cantidades más rápida y ágil, para la cual habrá que convocar una junta general, en la que se apruebe la liquidación de la deuda, y autorizar al presidente de la comunidad al reclamo judicialmente. Se deberá comunicar de los acuerdos a todos los vecinos y después presentar ante un juez la demanda de juicio monitorio.

MAzo del juez tras el procedimiento monitario

Puntos a tener en cuenta

  • Hay seguros de comunidades de propietarios que incluyen las reclamaciones de los pagos a morosos en la cobertura de defensa jurídica.
  • Si el inmueble del propietario deudor pertenece a un matrimonio en gananciales, bastará con reclamar a uno de los dos.
  • Los gastos del proceso monitorio deben ser asumidos por la comunidad hasta que un juez determine lo contrario. Esto es la cuantía a la que asciendan los gastos por el abogado o procurador y los derivados del proceso. La buena noticia es que una que vez que termine dicho procedimiento, será el vecino deudor quien deba hacerse cargo de los gastos.

En cualquiera de los casos, será oportuno consultar dichos puntos con el administrador de fincas. En Pérez Administradores, como administrador de fincas en Valencia, respondemos a todas las preguntas y asesoramos en esta materia.

Consecuencias para el vecino moroso

Así pues, mientras dura el procedimiento monitorio, si se requiere, el vecino deudor podrá asistir a las juntas que se celebren en la comunidad, pero no podrá votar.

En un caso muy extremo, el inmueble del moroso responderá del pago de esa deuda, por lo que podría solicitarse su venta en subasta. Pero, como decimos, esto es un supuesto muy extremo que no suele ocurrir.

Otra de las consecuencias, como explicamos anteriormente, es que si el presidente de la comunidad junto con los vecinos recurre a la vía judicial (procedimiento monitorio), el vecino moroso será quien asuma los costes una vez termine dicho proceso.

Vecino morosos pagando su deuda al administrador de fincas Valencia

Derechos del vecino deudor

Así, sabiendo esto, el vecino deudor tiene los mismos derechos que cualquier otro propietario y que vienen recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Prescriben las deudas por no pagar la cuota de la comunidad?

Las deudas en cuotas de la comunidad de vecinos prescriben a los 5 años de haber sido publicadas y reclamadas. El problema (para el vecino deudor) es que se celebran juntas anuales en las que vendrán detalladas las cantidades que se adeudan por vecino, por lo que el plazo se renueva anualmente. Por ello, en la práctica se puede decir que este tipo de deudas no prescriben.

Administrador de fincas Valencia

Administrador de fincas en Valencia

Para llevar a cabo todo este proceso, desde que se percibe la primera deuda de un vecino hasta que la abona, ya sea mediante vía judicial o tras recibir un aviso, resulta de gran ayuda contar servicios de un administrador de fincas.

En Pérez Administradores asesoramos en esta materia y prestamos servicios tales como optimización de la gestión económica de su comunidad, control de gastos y revisión de contratos, redacción del acta de la junta, expedición de certificados, liquidación de gastos y colaboración despachos de abogados, entre muchos otros.