Aunque en la Ley de Propiedad Horizontal se especifica cómo debe ser la manera en que debe proceder el presidente de la comunidad de propietarios cuando se necesita realizar la modificación de elementos comunes, aun hay muchas personas con dudas sobre este tema. Pero, ¿cuáles son los bienes comunes de una finca, cómo se pueden modificar y quién debe asumir los gastos por dicha modificación?

Qué es una comunidad de propietarios

Se trata de un grupo de personas que están vinculadas entre sí, debido a que todas ostentan derecho de propiedad sobre los elementos comunes del lugar en que se encuentra su vivienda o local.

Dicha comunidad debe regirse bajo los lineamientos establecidos en la Ley. Deberán regula el mantenimiento de los bienes comunes y la manera en que deben organizarse los copropietarios del edificio para defender sus derechos y hacer frente a sus obligaciones. Esta ley establece que debe existir una junta de vecinos con un presidente, un vicepresidente (existencia facultativa), un administrador y un secretario que será ejercido por el presidente salvo que los estatutos o la comunidad acuerde que se realicen de forma separada. Entre todos ellos se encargarán de promover el desarrollo y mantener en óptimas condiciones la comunidad.

Una de las funciones de presidente de la finca / comunidad es llevar a cabo las reformas o modificaciones de bienes comunes. Todas ellas siempre y cuando que hayan sido aprobadas por la junta de vecinos.

¿Qué son elementos comunes en una finca?

En una finca o comunidad de vecinos existen dos tipos de bienes, los de propiedad privada y los de propiedad comunitaria.

Los bienes de propiedad privada son los que ostenta el dueño del piso o local y que son para uso y aprovechamiento privado, independiente y exclusivo.

Los bienes de propiedad comunitaria son todos los que están adscritos al uso y aprovechamiento de todas las personas que forman parte de la comunidad. Algunos elementos o bienes comunes son, según el artículo 396 del código civil, todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:

• El suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
• Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar y agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
• Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
• Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
• Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Es importante tener en cuenta que existen bienes de propiedad comunitaria que son de uso privado. Por ejemplo las terrazas de edificios, donde usualmente suelen tener acceso únicamente las personas que viven en el último piso.

 

¿Los elementos de propiedad común se pueden modificar?

Sí, estos bienes se pueden modificar con la finalidad de hacer mejoras a la comunidad, sin embargo, esto no puede hacerse de manera arbitraria. Incluso cuando se es el presidente de la comunidad de propietarios, se debe hacer caso a lo que dicta la Ley: celebrar una Junta General de Vecinos en la que se plantea la modificación que se desea realizar al elemento común y esperar que los propietarios decidan a través de sus votos si el proyecto será o no aprobado.

Algunas modificaciones de elementos de propiedad común son:

• Obras en la fachada que alteren la uniformidad estética del edificio, como por ejemplo colocar un toldo, cambiar una ventana o cerrar una terraza.
• Instalación de equipos de aire acondicionado, antenas de televisión o ascensores.
• Modificación de los tejados o ampliación de áticos

  

   

¿Cuántos votos se deben obtener para aprobar la modificación de bienes comunes?

Esto dependerá de la magnitud de la modificación que se desea realizar y del tipo de elemento común que sea.

Para suprimir o establecer un servicio común de interés general, como por ejemplo un ascensor o sistema de vigilancia. Se requiere los votos a favor de las tres quintas partes del total de cuotas de participación.

Para realizar obras o servicios que supriman barreras arquitectónicas que representen un obstáculo para personas con discapacidades. Se necesitan la mayoría de los votos con mayoría de cuota de participación del total de cuotas de participación.

Para instalar o adaptar infraestructuras comunes que permitan el acceso a suministros energéticos colectivos, como el gas, o a servicios de telecomunicaciones. Se requieren los votos de la tercera parte de los propietarios y cuotas de participación.

Cuando se desea desafectar un elemento común, como por ejemplo convertir la vivienda destinada al portero de bien común a privado, para venderlo y obtener dinero que se pueda invertir en reformas y mejoras a la comunidad, se requiere de la unanimidad. Es decir, todos los votos de la junta deben ser a favor, ya que dicha decisión afectará las cuotas de participación de cada propietario.

Es importante destacar, que en todos los casos anteriormente mencionados, los votos están definidos por la cantidad de propietarios a favor y por la cantidad de cuotas que estos representan. En el caso de los propietarios que no asisten a la Junta, se les notifica a través de una circular las decisiones tomadas y la cantidad de votos obtenidos a favor y en contra. En caso de no estar a favor, el propietario tendrá hasta 30 días para realizar su voto en contra. De no contestar a la circular en dicho plazo, su voto se considerará a favor.

 

¿Quiénes pueden solicitar la modificación de un bien de propiedad común?

Una de las Funciones de presidente de la finca o comunidad es comunicar al resto de los propietarios las peticiones de modificaciones que le son solicitadas. Por esta razón, cualquiera de los vecinos puede pedir a la máxima autoridad de la junta de la comunidad que coloque su petición entre la Orden del Día. Esta podrá ser discutida por todos en la próxima junta y decidir si será o no aprobada.

 

¿Quién debe hacer frente a los gastos de modificación de los elementos comunes?

Dado que se trata de un elemento de uso común, todos los vecinos deberán hacer frente al gasto que dicha modificación signifique en función de su cuota de participación, salvo que exista acordado otro sistema de reparto. De esta forma, el aporte económico que deberá hacer cada propietario variará en función de su cuota de participación. Si en las escrituras del propietario aparece que este tiene un 6,50 % de participación en el edificio, este será el porcentaje que se debe tener en cuenta para calcular su contribución a los gastos del edificio. Cuánto más alta sea su cuota de participación, mayor será la cantidad de dinero a pagar por la modificación que se realizará al elemento común.