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Resolución de conflictos sobre el uso de las zonas comunes

21 junio, 2021/en Administrador de Fincas /por adrian

El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos y fincas es uno de los temas más polémicos, por lo que es necesario el papel del administrador de fincas para mediar entre los propietarios y resolver aquellos conflictos que se generan de los usos de dichas zonas, ya sea incorrecto o por exceso. Especialmente, ahora que se acerca el verano, pues se utilizan todavía más dichos lugares: azoteas, terrazas, jardines, portales, patios, piscinas, etc., lo que no solo genera ruido, sino también tensiones.

Como administrador de fincas en Patraix (prestamos servicios en barrios y pueblos de Valencia, pero estamos en Xirivella), recomendamos pedir asesoría en este ámbito, pues podremos aclarar cuáles son los derechos y obligaciones como vecinos, ya sean propietarios o inquilinos, en relación a estos elementos comunes.

Pero, antes de entrar en materia, debemos aclarar qué son las zonas comunes de una comunidad de propietarios.

Qué son las zonas comunes

La Ley de Propiedad Horizontal determina como zonas, elementos y bienes comunes todos aquellos que no se han restringido como privativos en el título constitutivo, así como elementos que estén en la comunidad para disfrute de todos los vecinos. Es decir, son los bienes de propiedad comunitaria, que son todos los que están adscritos al uso y aprovechamiento de todas las personas que forman parte de la comunidad.

Algunos elementos o bienes comunes son:

El suelo, cimientos, pilares, vigas y tejados.
Las fachadas, balcones, terrazas y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
El portal, las escaleras, porterías, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad.
Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
Las piscinas, jardines, zonas de juego y recreo.
Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Hay que tener en cuenta que existen bienes de propiedad comunitaria que son de uso privado, como las terrazas de edificios, a las que usualmente suelen tener acceso únicamente las personas que viven en el último piso, o los patios interiores que corresponden a los bajos. Aunque sí es cierto que el mantenimiento y gastos destinados a estas zonas comunes deben ser asumidos por la comunidad.

Uso de las zonas comunes

Así pues, la citada anteriormente Ley de Propiedad Horizontal autoriza a todos los vecinos al disfrute de los espacios comunes siempre y cuando no se haga un uso indebido y se respete al resto de residentes, así como a los estatutos. En estos debe estar contemplado el uso de zonas comunes para evitar así que los elementos de la propiedad sean ocupados por personas ajenas al edificio que, en ocasiones y a pesar de ser invitados por algún vecino, molestan a los propietarios o no conocen el reglamento.

Así, cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho.

Por ello, si algún vecino utiliza de manera inapropiada dichas zonas y no cesa su actitud a pesar de las advertencias del presidente, vecinos o administrador de fincas, estos podrán interponerle una demanda. Tales usos inadecuados pueden ser invadir plazas de parking que no le pertenecen o deterioros de jardines, ascensor o piscina. También entra aquí como motivo demanda el tema de los ruidos en las zonas comunes (patio de luces por ejemplo).

Excepciones en el uso de las zonas comunes

Como administrador de fincas en Patraix, aclaramos que hay ocasiones en las que uno de los vecinos puede hacer un uso particular y exclusivo de una de las zonas comunes, por ejemplo, la azotea. Para ello, antes deberá haberlo planteado en la junta de propietarios y obtener el voto unánime de los mismos. Esto deberá ser escriturado más tarde ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

En caso de que la comunidad no haya autorizado este uso exclusivo y el vecino utilice esa zona común como propia, es otro motivo de demanda.

Administrador de fincas en Patraix

El administrador de fincas actúa siempre como mediador, informador y asesor. Su papel es imprescindible a la hora de informar a los propietarios de un correcto uso de las zonas comunes, entre muchas otras cuestiones. En caso de que esta mediación no sea efectiva porque haya vecinos que no cumplan con los estatutos, el presidente actúa como representante de la comunidad a la hora de tomar medidas legales.

Como decimos, en Pérez Administradores prestamos servicios como administrador de fincas en Patraix, Xirivella, Valencia, Mislata y alrededores, estando de manera presencial en Xirivella. Así pues, para esta y otras consultas y servicios no dudes en contactar con nosotros.

Gastos que debes asumir al comprar una vivienda

10 junio, 2021/en Gestión Inmobiliaria /por adrian

Estamos de acuerdo en que comprar una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas y también un momento de felicidad. Compremos el inmueble para disfrute personal y como primera residencia o bien para alquilar a terceros, por lo general tener una vivienda a nuestro nombre nos acompañará de por vida. Pero el precio total de la vivienda no es el único gasto al que hay hacer frente. Como administradores colegiados de fincas en Valencia, te explicamos todos los gastos que tienes que asumir cuando compra una vivienda, ya que es un proceso complejo y, sobre todo, costoso.

A esto se suman también los distintos impuestos que habrá que abonar en función de la comunidad autónoma en la que se ubique dicho inmueble, lo que varía también dependiendo de si la compra se realiza con hipoteca o sin ella.

Gastos de comprar una vivienda sin hipoteca

Como vas a leer a continuación, los gastos que conlleva adquirir un inmueble suponen unos ahorros previos de entre el 10 y el 12 por ciento del precio total de la vivienda, aunque ello dependerá, como decíamos, de la comunidad autónoma. Así pues, en rasgos generales, los costes a sufragar por el comprador son los siguientes.

Gastos de notaría

Ya sea una casa nueva o de segunda mano, este gasto es fijo. El Estado regula los honorarios de los notarios al hacerse la compra en escritura pública, por lo que todos cobran lo mismo, pero la cuantía varía en función del número de copias de la escritura y del total de la operación.

Así, dependiendo del precio de la casa, el gasto de notaría oscila entre 600 y 1.000 euros que, por supuesto, no se descontarán del total del precio de la vivienda, pues es un gasto adicional.

El Registro de la Propiedad

Una consecuencia, por decirlo de algún modo porque es una acción obligatoria, de la firma del notario es inscribir las escrituras. Es decir, la escritura pública de la compra de la vivienda, que deberá darse de alta en el Registro de la Propiedad.

Los honorarios están también fijados por el Estado y dependen del precio del inmueble.

Servicios de gestoría, gasto opcional

El trámite de registrar la escritura y liquidar los impuestos al comprar un inmueble sin hipoteca pueden hacerse directamente por el comprador, por lo que es el único gasto opcional. Los honorarios de los gestores son libres y no existen tarifas concretas, pero, por lo general, oscilan entre los 300 y 400 euros.

Impuestos vinculados a la compraventa: IVA, ITP y AJD

Este punto es más complejo, pues hablamos de impuestos que dependen de factores como el precio de la vivienda, si es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en que se ubica.

El impuesto más importante es el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), cuyo tipo impositivo para viviendas nuevas asciende en 2021 al 10 % sobre el valor de la casa, a no ser que la vivienda sea de protección oficial, que en ese caso se reducirá al 4 %. Esto, como decimos, es por lo general, porque hay comunidades, como Canarias, en las que el porcentaje de vivienda nueva es del 6,5.
Si la vivienda que se compra es de segunda mano, el tributo que se aplica es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende también de la comunidad y del precio total de la vivienda. Se sitúa entre el 6 y el 10 por ciento y puede alzarse o reducirse por varios factores, como ser comprador joven, con discapacidad, familia numerosa o que se trate de una vivienda VPO.
Por último, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se le impone tanto a viviendas nuevas como de segunda mano al hacer la escritura de compraventa. Una vez más, depende de la comunidad autónoma y tiene parte fija y variable. Esta segunda se aplica solo a vivienda nueva y con hipoteca.

Pero lo mejor será que nos consultes estas cuestiones relativas a los impuestos, pues desde Pérez Administradores, como administradores colegiados de fincas, te explicaremos en qué consiste cada uno y te asesoraremos en el proceso.

Una serie de gastos adicionales

Existen otro tipo de gastos adicionales, opcionales o no. Por ejemplo, si la compra del inmueble se realiza a través de una inmobiliaria, su porcentaje ronda el 5 % del importe de la compraventa. También sumamos a esto la nota simple, que el comprador puede solicitar o no a la notaría, para asegurarse de que el inmueble no tenga cargas ni deudas.

Gastos de comprar una vivienda con hipoteca

En el caso de adquirir una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, a través de un préstamo hipotecario, hay que sumar unos gastos vinculados a la compraventa. Estos son:

Gastos de gestoría

En el caso de firmar una hipoteca, el banco puede exigir que esta gestión se realice a través de una gestoría y suele ser la entidad bancaria quien la selecciona.

La tasación de la vivienda

A la hora de solicitar una hipoteca, el comprador debe pagar a una entidad tasadora para que determine el valor de la propiedad, que más tarde tendrá en cuenta el banco para imponer el porcentaje de financiación que le concederá.

En la actualidad, este gasto oscila entre los 300 y los 600 euros, dependiendo de la entidad tasadora, el tipo de inmueble y su valoración.

Administradores colegiados de fincas

En resumen, el comprador de la vivienda es quien debe asumir todos estos gastos mencionados, exceptuando la plusvalía que le corresponde pagar al vendedor del inmueble. En el caso de que se pida un préstamo hipotecario, desde 2019 son las entidades bancarias quienes deban asumir gastos como la comisión de apertura, la notaría, el registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que el comprador solo deberá abonar la tasación de la vivienda y los gastos de gestoría se solicita.

Como administradores colegiados de fincas, en Pérez Administradores prestamos servicios de asesoramiento en este campo, como asesoría jurídica y en el proceso de tasación, además de nuestras funciones de administradores de fincas en Valencia. No dudes en consultarnos, estaremos encantados de escucharte y prestarte asesoramiento.

Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber sobre esta modalidad

11 mayo, 2021/en Sin categoría /por adrian

Actualmente, el alquiler con opción a compra es uno de los contratos más recurrentes del mercado, pero no es el más simple. A diferencia de lo que piensan muchos compradores, no se trata de pagar la parte proporcional de la vivienda transcurridos unos años en alquiler: es un contrato complejo sin regulación legal concreta. En sí es complejo porque mezcla dos negocios jurídicos, como son el alquiler y la compra de un inmueble. Como administrador de fincas en Mislata, te contamos todo sobre este tipo de acuerdo.

En qué consiste el alquiler con opción a compra

A grandes rasgos, este tipo de contrato se traduce en que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda de la que es arrendatario, descontando del precio total la parte del alquiler que ha ido pagando hasta el momento de la compra. Pero como decimos, eso es lo más obvio, pero no es del todo así. Es lo más habitual pero, para que esto sea así, se deberá haber pactado en el contrato.

Aunque esto sea lo más justo, en muchas ocasiones los inquilinos que compran una vivienda con este tipo de contrato acaban pagando un precio superior tras no descontarse lo pagado el tiempo que ha estado de alquiler.

Así pues, el alquiler con opción a compra es aquel contrato único que contiene dos negocios jurídicos vinculados. Se estipula en él un tiempo determinado para que el arrendatario proceda a la compra y, de no ejecutarse en este periodo, se considerará caducada. Esto quiere decir que si el inquilino y futuro comprador desiste de la opción de comprar el inmueble, no recuperará el dinero pactado para descontar en un futuro en el precio total.

Los requisitos del alquiler con opción a compra

Primero de todo cabe resaltar que no existe ninguna regulación legal general en este punto. El contrato de arrendamiento con opción a compra no está especificado del todo en el Código Civil, aunque sí está recogido en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

Se suele dejar constancia y plasmar en el contrato de arrendamiento, de manera que se le concede al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda en el plazo señalado en dicho acuerdo.

Los requisitos, pues, de este contrato son:

Es el inquilino es quien decide si hace la compra en ese plazo
Que el precio para la compra esté fijado en el contrato así como el plazo para adquirir el inmueble
En la mayoría de los casos se recoge una prima. Es una cifra que el inquilino paga por la concesión de la opción a compra. De hecho, en muchas casos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse. En el caso contrario, se pierde dicha cantidad.
Sobre el alquiler, habrá que detallar las obligaciones sobre el pago de los servicios y suministros, impuestos y tasas al arrendatario mientras dure el alquiler.
Sobre la opción a compra, se debe determinar también la distribución de los gastos e impuestos de la compraventa. Suele ser el comprador quien se hace cargo de ellos, exceptuando la plusvalía municipal, que debe ser el vendedor quien la pague.

Beneficios para el arrendatario y el arrendador

Este tipo de contrato puede resultar beneficioso tanto para el inquilino como para el propietario de la vivienda, ya que el primero está «invirtiendo» en una posible compra mientras vive en el inmueble, y el propietario recibe una prima mientras sigue siendo dueño.

Además, este acuerdo no tiene por qué significar una cuota de alquiler más elevada de lo normal. Aunque sí es cierto que al inicio hay que hacer un desembolso mayor al aportar la prima por la opción a compra que mencionábamos, lo que suele ser superior a una fianza por alquiler. Además, el inquilino podría perder dicha suma si finalmente decide no comprar el inmueble, por lo que habrá que asegurarse de que se va a poder optar a un crédito o pagar el precio de la compra

Ventajas de un alquiler con opción a compra

Como decimos, con este tipo de contrato, el comprador gana años de margen hasta que compra la vivienda y puede optar a ayudas para el alquiler el tiempo sea inquilino.

También, para quienes piensan que pagar un alquiler supone tirar el dinero en saco roto, este tipo de contrato es muy oportuno. Indirectamente, con cada renta, el inquilino estará pagando su vivienda.

En el caso del vendedor, se podría decir que tiene mayor seguridad ante impagos. Si esto ocurre, el comprador puede perder la opción a compra y el propietario quedarse con la prima y las cuotas ya abonadas. Lo mismo que ocurre si el inquilino decide no comprar la vivienda. Además, es más probable que el inquilino cuide mejor el inmueble que si este no fuera a ser su futura casa.

Por último, una de las ventajas más atractivas para el vendedor es que podrá deducirse en el IRPF la parte de las rentas que corresponda por alquiler de vivienda habitual.

Administrador de fincas Mislata y Valencia

En definitiva, en Pérez Administradores, como administrador de fincas Mislata, consideramos que esta es una buena opción para aquellos que, a la larga, quieran adquirir un inmueble.

Tanto si eres propietario de una vivienda como si eres inquilino o futuro comprador, puedes consultar con nosotros todas las dudas que tengas sobre el alquiler con opción a compra o sobre cualquier contrato. Somos una empresa dinámica y con experiencia, comprometida y diferente.